「老牌」公屋交易強烈，買到等於執到？有貨揸手又放唔放好？

最新土地註冊處資料顯示，2025年二手公屋（包括已補地價自由市場及未補地價第二市場）共錄得1,112宗註冊，連續兩年維持在1,100宗以上，反映在樓價及置業成本仍然高企的情況下不少市民願意選擇二手公屋「上車」。雖然公屋售價普遍比居屋便宜，但購買時若仔細考量物業的翻新維護成本分分鐘「賺變蝕」！

另一方面，現時市場流通的二手公屋，多為樓齡較高的舊屋邨，入市相對容易，但入住後的裝修及維修開支仍需一併考慮。屬自2001年有紀錄以來的次高水平，尤其細價單位交投較為活躍。

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老牌屋邨交投活躍　現時市場上的租置公屋皆逾30年

根據資料，2025年二手公屋成交雖較2024年的1,171宗輕微回落約5%，但仍屬自2001年有紀錄以來的次高水平，尤其細價單位交投較為活躍。若按金額分類：

l   200萬元或以下錄得590宗註冊，按年亦上升約 12.2%，是最多成交的金額組別；

l   200至300 萬元錄得415宗註冊，按年減少約23.6%；

l   300萬元以上公屋錄得107宗註冊，較2024年升4.9%。

成交宗數位列頭三位的屋邨分別是長安邨、李鄭屋邨以及並列第三的朗屏邨和鳳德邨，成交宗數依次是60宗、54宗和46宗。以上述4個屋邨為例，它們當中樓齡最新的鳳德邨都已有35年。

現有租置公屋資源皆由上世紀80至90年代初落成推行，至今都是逾30年的高齡樓宇，不論單位內外難免有些「毛病」需要業主維修處理，最直接是入伙前的翻新裝修，單是屋企喉管及電線老化、廚廁翻新、室內設計不合時宜幾點就可能衍生大筆裝修費，隨時超出業主預算。

此外，屋邨需要進行定期保養或大維修工程，雖然在睇樓時負責任的經紀亦會告知相關事宜，但過往事例反映實際費用不菲，金額隨便等於另一個首期或更多。

這些潛在成本並未即時反映在成交價之中，在長期居住下才逐漸浮現，對於業主的財政容易造成不安定、意料之外的壓力和挑戰。

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有貨揸手　出售未必是唯一選擇

另一方面，不少未補地價租置公屋的現有業主，往往已在單位居住了大半生，對物業本身有一定感情，將物業視為晚年安居之所。然而，隨業主年紀漸長，家庭收入來源或經濟能力未必如以往，面對日益老化的居住環境及大廈保養維修的「重費」卻令物業成為壓在老業主肩上的大石，老業主因而消極選擇賣樓。

其實賣樓未必是唯一/理想選擇，屋宇署的「樓宇更新大行動」資助計劃、房委會的「重新按揭」計劃、市場上逆按揭及專為資助房屋業主而定的貸款產品或者可以讓業主既保存安居之所又能應付物業維護費。

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搵啱方法，置業公屋少煩惱

相比現時流通、受歡迎的居屋，同樣作為資助房屋的租置公屋先一步面對樓齡老化問題，不論對剛購買的新業主抑或公屋老業主要負擔的物業保養維護費同樣沉重，影響日後生活及財務安排。

自住固然不同投機「炒樓」計算盈虧，但識得妥善運用手上公屋資產的價值空間比起盲目賣樓會更明智。

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